Scioglimento della Comunione Ereditaria: la guida completa per eredi

Domande e risposte sulla divisione ereditaria.

Cos’è la comunione ereditaria? 

Quando più persone (i “coeredi”) accettano un’eredità, si crea automaticamente una “comunione ereditaria”. Questo significa che tutti i beni del defunto (immobili, terreni, denaro, ecc.) appartengono a tutti i coeredi insieme, ciascuno per una quota ideale (ad esempio, 1/2, 1/3, etc.). Nessun coerede è proprietario esclusivo di un bene specifico, ma è comproprietario del tutto in base alla sua quota.

Cosa significa “sciogliere la comunione ereditaria”?

Sciogliere la comunione (o “divisione ereditaria”) è il procedimento che permette di porre fine a questa comproprietà. L’obiettivo è trasformare la quota “ideale” di ogni coerede in una proprietà “concreta” ed esclusiva su beni specifici, di valore corrispondente alla sua quota. 

Tornando all’esempio, i tre fratelli potrebbero decidere che Anna e Carlo ricevano 75.000 euro a testa dal conto corrente, mentre Bruno riceve la casa e versa i restanti 150.000 euro ad Anna e Carlo (75.000 euro ciascuno) per pareggiare i conti. Alla fine, ognuno avrà ottenuto un valore di 150.000 euro, sciogliendo la comunione. 

Chi può chiedere lo scioglimento della comunione?

Ogni coerede ha il diritto di chiedere la divisione in qualsiasi momento. Questo diritto può essere esercitato anche contro la volontà degli altri coeredi. 

Esistono però delle eccezioni. La divisione può essere temporaneamente impedita se: 

• Il defunto lo ha disposto nel testamento (per un massimo di 5 anni dalla sua morte). 

• Tra gli eredi c’è un bambino non ancora nato (concepito). 

• È in corso un giudizio per il riconoscimento di un figlio che, se l’esito fosse favorevole, diventerebbe erede. 

In ogni caso, un giudice può autorizzare la divisione se sussistono gravi circostanze.

Come si scioglie la comunione?

Esistono due strade principali: 

• Divisione Amichevole (o Contrattuale): È la via più rapida ed economica. I coeredi trovano un accordo su come dividere i beni e formalizzano tutto con un contratto di divisione, solitamente redatto da un notaio. Questo atto stabilisce quali beni vengono assegnati a ciascun erede. 

• Divisione Giudiziale: Se i coeredi non riescono a trovare un accordo, anche solo uno di loro può rivolgersi al Tribunale per avviare una causa di divisione. Il giudice, spesso con l’aiuto di un perito (Consulente Tecnico d’Ufficio – CTU) per la stima dei beni e la formazione delle porzioni, guiderà il processo fino a giungere a una sentenza o un’ordinanza che dispone la divisione. 

Cosa succede se un bene non si può dividere comodamente (es. un piccolo appartamento)?

Se un immobile non può essere diviso in parti corrispondenti alle quote senza perdere il suo valore o la sua funzione, la legge prevede delle soluzioni: 

1. Assegnazione a un coerede: Il bene può essere assegnato per intero al coerede che ha la quota maggiore o a più coeredi che ne facciano richiesta congiuntamente. Chi riceve il bene dovrà versare agli altri una somma di denaro (detta “conguaglio”) per compensare il valore eccedente la propria quota.
2. Vendita all’asta: Se nessuno dei coeredi chiede l’assegnazione, il giudice ordina la vendita del bene all’asta. Il ricavato verrà poi diviso tra i coeredi in proporzione alle rispettive quote. 

Cos’è il “conguaglio” e come viene tassato?

Il conguaglio è una somma di denaro che un coerede paga agli altri per pareggiare i conti quando riceve beni per un valore superiore alla sua quota di diritto.
Dal punto di vista fiscale, l’atto di divisione è generalmente soggetto a un’imposta di registro dell’1% sul valore totale della massa ereditaria. Tuttavia, se il conguaglio supera il 5% del valore della quota di diritto dell’erede che lo riceve, la parte eccedente il valore della quota viene considerata come una vendita e tassata con le aliquote previste per i trasferimenti immobiliari (es. 9%). La giurisprudenza ha chiarito che se le assegnazioni, pur con l’uso di conguagli, rispettano il valore delle quote di diritto, l’atto mantiene la sua natura divisoria e si applica l’aliquota dell’1%.

Tutti gli eredi devono partecipare alla divisione?

Sì. La legge stabilisce che la domanda di divisione deve essere proposta nei confronti di tutti i coeredi e degli eventuali creditori che si sono opposti alla divisione. Si parla in termini tecnici di “litisconsorzio necessario”, il che significa che il processo non è valido se anche solo un coerede non viene coinvolto.

Posso vendere la mia quota a un estraneo? 

Sì, ma con un’importante regola da rispettare: il diritto di prelazione degli altri coeredi. Se intendi vendere la tua quota a una persona esterna alla comunione, devi prima comunicare la tua intenzione (indicando il prezzo) agli altri coeredi. Essi avranno due mesi di tempo per decidere se acquistare la tua quota allo stesso prezzo. Se non rispetti questa procedura, i coeredi potranno “riscattare” la quota dall’acquirente, anche a distanza di tempo. 

E se nell’eredità c’è un immobile con un abuso edilizio?

Un immobile non commerciabile (ad esempio, perché presenta gravi abusi edilizi non sanati) non può essere oggetto di un atto di divisione. Questo creava in passato una situazione di stallo. Tuttavia, la Corte di Cassazione a Sezioni Unite ha chiarito un punto fondamentale: è possibile chiedere la divisione parziale, escludendo l’immobile abusivo e procedendo a dividere tutti gli altri beni ereditari. Questo diritto può essere esercitato anche se gli altri coeredi non sono d’accordo.

Chi paga le spese della divisione?

Nella divisione amichevole, i costi (es. onorario del notaio) sono generalmente divisi tra i coeredi. 
Nella divisione giudiziale, le spese necessarie al procedimento (come quelle per la consulenza tecnica d’ufficio) vengono di norma poste a carico della “massa ereditaria”, cioè vengono suddivise tra tutti i coeredi in proporzione alle loro quote. Le spese legali di ciascuna parte, invece, possono essere compensate (ognuno paga il suo avvocato) o, in caso di forte litigiosità, seguire il principio della soccombenza (chi perde paga).